07年一季度成都房地产市场趋势预测
2006年，伴随着中央宏观调控“国六条”等相关文件的出台，成都房地产市场经历了短时期的震荡调整，最终全年五城区商品住宅成交均价定格在4256元／平方米，房价涨幅回落3.4个百分点。证明在供需两旺的情况下，成都房地产市场保持着健康、稳步发展的态势。2007年第一季度是年度过渡阶段，对于市场来说同样如此。去年中央与地方的政策“后效应”将在市场上进一步显现，同时2007年市场自我的供需特征将成为今年宏观政策调控的依据。根据去年与今年1月的市场情况，预测在第一季度成都房地产市场会出现以下八大发展趋势。
 

　　一、房地产开发投资将持续增长

　　目前，成都房地产处于高速发展期。2006年房地产开发投资619.17亿元，增幅逐月上涨，从2月的-9.8%增至12月的37.4%。纵观2000-2006年房地产开发投资占固定资产投资的比例情况，分别为27.1%、29.3%、29.0%、28.4%、29.2%和31.0%、32.6%，可以看出，房地产开发投资占固定资产投资的比例总体呈上升态势，房地产业一直是近年来的投资热点。另外，去年许多资金雄厚的外来开发商看好成都市场，纷纷在成都拿地，如新加坡置地。深圳华侨城集团、首创置业、香港新世界、九龙仓。广东雅居乐、大连海昌、重庆的龙湖、重庆华字等，更有珠江投资，金融街置业、阳光100、香港太古、保利集团、上海复星等上市公司觊觎成都市场，甚至英国思嘉伯与谢菲联俱乐部也高调进入成都。开发商对成都房地产市场的信心激励他们增加资本的投入同时，从而激发了成都房地产市场的活力。预计2007年第一季度，房地产开发投资将刚性持续增长，市场规模仍将继续扩大。

　　二、房价稳步增长，增幅将继续有所回落

　　第一季度成都房价增幅继续回落的原因有二：

　　1、纵观2006年成都房价走势，一直保持相对平稳的态势：商品房均价从1-2月的4287元／平方米增长到1—12月4472元／平方米，与2005年同比增幅控制在10%以内；住宅均价从1-2月的3957元／平方米增长到1—12月4256元／平方米，与2005年同比增幅控制在13%以内。对于房地产来说，第一季度一般不是销售旺季，房价的涨幅与其他季度相比，相对较低。2006年住宅均价较2005年涨幅回落了3.4个百分点。2007年第一季度将延续这样的趋势，相信同比增幅将小于2006年第一季度的11.8%，住宅均价维持在4310元／平方米左右。

　　2、去年11月成都市政府宣布将面向社会公开推出60万平方米限套型、限房价的普通商品住房，预计在5月份上市销售，今年政府计划新增300亩建设用地，用于建设70万平方米限价商品住房。限价房的推出，对周边同一供需圈的商品房会带来一定的冲击，对稳定该区域房价起到一定的积极作用。同时影响购房者心理，会有一段时间的持币观望期。因此，在第一季度市场需求将有所减弱，供需趋于平衡，房价稳步增长，增幅将继续回落。

　　三、土地供应量将有较大幅度的增长

　　2006年成都市城区公开出让、转让成交土地86宗，成交量为6470.4亩，同比2005年3840.5亩上涨68.5%，成交金额达177.6亿元；楼面地价为1433.3元／平方米，同比2005年1029.6元／平方米上涨39.2%，土地成交量和楼面地价均呈现较大幅度增长。城区成交土地主要集中在城东、城南和城北，共成交5673.4亩，占总成交量的87.7%。由于城西区域的快速发展，以往的焦点板块，双楠—光华—金沙板块的发展已经十分的完善，可供开发的土地也越来越少。城南花荫、红光2板块比较活跃，大面积的土地用于住宅建设，必将成就其为城南副中心高档住宅区域。东郊工业调整出的土地，激活了东大街、茶店子、沙河源、外李家沱4个板块的土地供应，近一两年这几个区域必将成为成都房地产市场的热点区域。

　　2007年1月份成都市城区公开拍卖出让土地成交5宗，成交量为178.4亩，与2006年的180.9亩有微量的减少，成交金额达8.06亿元；楼面地价为1776.7元／平方米，同比2006年1433.3元／平方米上涨24.0%。另外，1月份城区还公告挂牌转让土地6宗，土地面积达216.2亩。1月公布的这11宗出让、转让土地面积总394.6亩，占到2006年一季度土地成交量(513.8亩)的76.8%；其中城南6宗、城西3宗、城东2宗。可以预见，2007年第一季度成都土地供应量较去年一季度会有较大幅度的增长，城南仍是土地供应的热点区域，城南楼面地价有突破1800元／平方米的可能。

　　四、住房供应结构变化不大

　　2006年，成都五城区90平方米以下住宅供应面积为210.72万平方米，占全年五城区新增供应住宅面积的23.2%，全年供应结构变化不大。由于房地产开发周期长的特点，对于“90平方米以下中小套型普通商品住房供应比例为70%”政策的落实会在今年的市场上反应出来。根据《成都市住房建设规划(2006-2010)》规划目标，2007年成都市城区拟建设住房1034万平方米，其中商品住房830万平方米，公共住房100万平方米，农迁房104万平方米。今年1月10日成都市决定面向社会推出6组共100套经济适用住房进行租赁试点，该项政策与2006年成都市在全国率先推行公共住房制度相呼应，其目的都在于建立起全面覆盖中等偏低及以下收入家庭的多层次住房保障体系。预计从2007年底开始，中小套型普通商品住房供应比例将会明显增加，成都房地产市场的供应结构、供应层次将更加丰富，供应体系将更加完善，但在2007年第一季度，受开发周期影响，住房供应结构还不会有太大的改变，90平方米以上套型的住房仍是主流。

　　五、住宅市场城东、城北逐渐升温

　　2006年，成都市五城区累计供应商品房1197.82万平方米，其中住宅907.47平方米，占供应总量的75.8%。从区域来看，2006年住宅供应主要集中在城南、城西，分别为272.33万平方米、304.09万平方米。较大的供应量使得城南、城西在2006年继续扮演着成都商品房市场的主角。但从发展趋势来看，2006年城北供应量增长速度最快，达到53%，预示着城北房产市场的崛起。

　　2007年一季度，城南、城西将仍然是成都房地产市场的高端市场，并且有向外延伸，带动华阳、中和，温江等郊区地段的房产市场向高端发展的趋势。神仙树大院、南城都汇、首座、中海、龙湾半岛、中海国际社区、新里、派克公馆、仁和、春天大道等项目将是2007年一季度城南、城西区域高端市场的代表性项目、华润、首创、万科、万达等知名开发商将在城东开启新一轮的比拼。2007年一季度，万达锦华城、紫东梵谷、澳龙名城、华润二十四城等项目都将陆续推出，加上首创国光项目、万科建设路一号等项目对城东房地产整体品质的提升，将吸引更多的消费者关注这一区域，该片区将成为2007年一季度成都房产市场的亮点。在地铁一号线、北新干道等市政工程的带动下，城北房产市场将从沉默中爆发，富丽锦城、映日荷花等优质新增商品房的出现，将带动该区域房地产市场的快速发展。

　　六、写字楼市场存量较大

　　2006年，写字楼供应量为56.9万平方米，成交量为32.02万平方米，供销比为1.78，供求出现一定的失衡，可以预见，2007年一季度写字楼市场存量房较大。近几年成都经济快速发展，国际知名企业纷纷入驻成都的市场，写字楼商品房品质有了巨大的提升。位于市中心传统CBD区域的财富中心、ROMO国际、天府中心，位于城南副中心的世纪城新国际会展中心，以及链接新旧两中心沿线上的商鼎国际、力宝大厦等项目将继续成为2007年一季度写字楼市场的焦点。

　　七、二手房市场稳步发展

　　2006年，成都市五城区二手房成交面积为441万平方米，同比增长了25.3%。从单月走势来看，受营业税政策调整的影响，5月份开始，二手房交易量有所下降。但在11月、12月有所回升，且在12月份达到本年度交易量的峰值49.3万平方米。

　　营业税和个人所得税政策的调整，在抑制投机和投资型购房的同时，也加大了二手房的流通成本，对二手房的需要供给有一定的抑制作用。从2006年年底的交易情况来看，二手房市场买卖双方已经逐渐适应了新政策，加之二手房较新增商品房仍有较大的价格和地段优势。可以预测，2007年一季度，二手房成交量仍然会有所发展，且发展速度受政策制约，持平稳状态。

　　八、郊区市场以新三城为亮点

　　根据成都市总体规划，成都市将重点向南、北、东三个方向发展，这促使东部新城、南部新城和北部新城房地产市场在未来几年快速发展。在这样的趋势下，2007年一季度成都郊区市场也将呈现以龙泉、双流、新都为亮点的“三新城”格局。

　　目前，东部新城的房地产市场主要两大优势是生态和教育。一方面，毗邻四川师范大学，为东部新城住宅房产的配套教育设施加分不少；另一方面，三圣乡、十陵景区等生态人文景观打造了东部新城的区域优势。2007年一季度，此区域即将面世的新盘以多层和电梯公寓为主，其中御源大湖区、艺锦湾。东山国际新城、龙城1号等项目将为东部新城房地产市场推向新一个高峰。

　　南部新城最大的特点是国际定位。国际会展中心的建成、市政府办公区的南迁、人民南路CBD区的规划等将继续带动南部新城的国际化。