2006年杭州房地产市场总结与2007年展望
站在2006年与2007年的交叉点上，回顾2006年，杭州房地产市场经历宏观政策的“洗礼”，消费者、开发商、政府都在悄悄地“变脸”；刚刚开始的2007年，又将给杭州房地产市场以怎样的变化和发展呢？
政策：多管齐下

2006年是房地产市场的宏观调控深化年，“稳定房价，调整住房结构”是中央政府调控房地产市场的主要目标。为了实现这一目标，国家通过金融、信贷、土地、税收等多方面的政策为市场“把脉”，多元化的宏观政策也不同程度地在杭州房地产市场发挥着作用。

“国六条”是2006年宏观政策的代名词，“国六条”出台的时间正好是2005年“国八条”出台的一年后，整个房地产市场刚刚从一轮宏观调控中复苏过来，又投入了新一轮力度更大的调控风雨中。“国六条”调整住房结构、规范整顿房地产市场的宗旨是符合市场发展的，通过税收、信贷、土地发挥调控的作用也是政府履行监督职能的重要方面。

杭州市房地产市场对于“国六条”细则的解读是90平方米为单套住房的建筑面积，70%的比例限定在整个城市开发总量，而非单个项目。对于上述标准的模糊化解读，其实是杭州根据自身市场特征做出的理性的、合理的运用，也是符合中央政府的初衷的，房地产业依然是国民经济的支柱，由此可见，市场的“大起大落”不是调控的目标。

2006年8月份杭州二手房市场经历着一场洗礼，“二手房交易个税重征”无疑是对市场的又一次盘整。之前6月份“国六条”对购房5年内的住房征收全额营业税，对二手房市场的影响是最明显的。将营业税征收时间从“2年”为限，调整为“5年”为限，在一定程度上有利于抑制购房投机炒作行为，但对扭转目前房地产市场的整体格局影响有限。8月份的二手房税收政策让杭州二手房中介经历了“寒夏”，二手房的转让交易更加理性，中介公司开始洗牌，投资炒房客也开始淡出市场。

土地政策也是2006年的宏观调控的重要方面，别墅用地叫停，“招拍挂”出让方式进一步规范，根据“国六条”限定户型的地块挂牌出让，政府通过土地政策手段调整住房结构的目的也得到了落实。

在政府从金融、二手房、土地等多方面调控杭州房地产市场的同时，杭州的开发商已经开始主动适应政策的变化，在适应变化的过程中开始更多思考。

土地(一级市场)：15∶51

2006年土地市场最大的变化是挂牌节奏的变化，上半年与下半年土地挂牌宗数之比是15∶51，这个简单的数据反映出2006年杭州土地市场是一个博弈的市场。这可以从以下几个方面理解：

第一是政府与市场博弈，2006年第一季度杭州市场没有土地出让，3月25日第一宗地块挂牌，4月27日出让，2005年的宏观政策一定程度上影响了政府推地的节奏。2006年土地政策的改变直接影响了杭州市国土资源局年底推地节奏，也是政府与市场博弈的结果。

第二是政府与开发商的博弈，“国六条”出台后杭州市国土资源局“预告”了七宗地块，而开发商的信心也因此被激发，杭州土地市场在6月份之后的几个月中每月都有几宗地块出让。

第三，2006年的土地市场也是本地品牌开发商与境外“大鳄”博弈的过程，从2005年的嘉里建设、华润新鸿基到2006年的凯德置地、万科、上海复地、中海发展等纷纷试水杭州市场，让整个杭城的房地产市场进入了一个多元化的竞争环境；本地品牌开发商也在谋求杭州楼市的“蛋糕”，绿城、滨江、坤和、天阳等开发商都在杭州拿地。

土地市场的态势是房地产市场发展趋势的写照，2006年是杭州土地市场的“博弈年”，无论是政府与开发商之间，还是开发商与开发商之间，都反映了一个市场逐渐成熟更趋理性的过程。

商品房(二级市场)：理性与热销

汉嘉机构针对2006年几届房交会的调研结果显示，购房者对于房地产消费越来越理性。2006年杭州市商品住宅(包含经济适用房)预售面积达到550万平方米左右，比2005年增长8.6%(2005年杭州市商品住宅预售面积506万平方米)。销售量的平稳增加一方面说明市场处在一个理性的状态，另一方面也说明市场刚性需求的存在，投机需求气息已经微乎其微。

宏观政策的频频出台，使杭州市场的消费者也越来越理性。消费者的理性一方面表现在对产品需求的理性，面积不再是唯一的，开始综合考虑价格、户型结构、环境、配套、物业等多方面的标准；另一方面则是表现在购房心理的改变，投机、投资的心理逐渐淡化。受宏观调控的影响，在2006年房地产市场相对平稳发展的背景下，消费者购房追求投资、赚钱的想法开始改变，购房者主要是刚性的自住需求，盲目投机的消费者已经淡出了杭州房地产市场，这是一个良好的市场信号。

同时，杭州房地产市场也表现出另一面———热销楼盘不断。2006年杭州楼市，不乏销售走高的楼盘，比如顺发·佳境天城、西房·云溪香山、天阳·美林湾等，在市场逐渐理性的情况下，性价比高，产品符合市场刚性需求，是这些楼盘走俏市场的原因。另外2006年杭州个别高档楼盘，如滨江·金色海岸、世贸丽晶城·欧美中心、银马公寓等，楼盘品质、产品的高端定位，以及配套顶级物业服务是这些楼盘热销的重要原因。

预测一：价格回归价值，市场进一步展开品质战

2006年的房地产市场调控的主要目的是“稳定房价”，其出发点已经说明了政府的立意，可以预见未来杭州房地产市场整体房价不可能“飙升”。价格回归价值，市场逐步稳定，未来的房地产开发中开发商不会孤注一掷打“价格牌”，品质方面的竞争是未来杭州房地产开发的“王牌”。品质可以理解为“性价比”和“品位与服务”两个方面，2006年的美林湾、中央花城等是“性价比”楼盘的典型代表，滨江·金色海岸、世贸丽晶城等是“品位与服务”的代表楼盘。品质战的关键一是创新，二是展示。如何更好地使楼盘创新符合本地市场需求，如何把楼盘的优异品质及开发商品牌形象、经营理念展示在更多消费者面前，如何品质营销，都将是开发商面临的新课题。

预测二：“户型大战”在2007年上演

虽然杭州市并没有针对单个楼盘做出规定，而是规定小户型应占整个杭州市住宅开发总量的70%。但是市场内的小户型还是增加不少，2006年6月份之后出让的住宅土地中几乎都有户型比例的规定，开发商对这样的规定或许是无奈接受，或许是默认了市场趋势。目前杭州房地产市场的户型大同小异，未来小户型的入市将改变这样的局面，新户型的出现也可能改变某一部分消费者的购房心理，中小户型成为购房的首选，这对同区域内户型偏大的老楼盘是一个严峻的考验。

预测三：“抱团打天下”现象彰显，板块差异化竞争凸现

房地产市场的竞争首先是板块之间的竞争，对其他板块而言，同一板块内的楼盘合作性在进一步加强，各家开发商既看到竞争的残酷，又想形成合作的优势。利用“天时地利人和”预热板块是2007年的房地产市场发展的特征，“地铁”、“德胜快速路”“庆春隧道”等等，2007年有太多的题材值得用“板块”去说。另一方面，开发商合力搞好区域生活条件也是一种造势方式，目的只有一个：“我们的区域需要被关注”。在竞争中合作，在合作中竞争，是开发商在市场中赢利的最好方法，也是楼市健康有序发展的推动剂。

当然，板块内部的竞争是不容忽视的，市场的竞争结果往往是市场进一步细分，环视杭州各个板块内的楼盘，无一不是在做着“差异化”的文章。2007年板块内竞争将更显现多样性的特征，除了“户型大战”，板块内竞争可以理解为“客户掠夺战”，相同的地段，同质化的产品，如何吸引客户选择自己成为开发商思考的问题，配套服务、品牌优势、性价比等标准将是消费者选择的关键。

预测四：豪宅犹存，标准重定

“国六条”实施之后杭州房地产市场开始酝酿一场“小户型”的“舞台剧”，不能武断地说未来的市场中小户型独霸天下，豪宅、高价房等高端物业就隐居市场，2007年对于高端物业是一个标准重定的关键年。宏观调控，市场趋于理性，“高总价、大户型”不再是判断高端物业唯一的标准，除了这些硬件标准，“服务、物业管理、生活环境”等软件标准将逐渐成为2007年杭州房地产市场豪宅的标准，购房者心中的又一种“豪宅意识”将被市场唤起。

预测五：境外及本土开发商进一步盘整

从2005年开始，境外知名房地产开发商角逐杭州房地产市场；2006年凯德置地在杭州低调拿地，万科地产喊着“万科来了”的口号高调入杭，之后是上海复地、中海发展……本土开发商也积极谋求着发展及在杭州房地产市场的地位，绿城、滨江是2006年本土品牌最大的赢家，毋庸置疑是本土开发商的“领军人物”。回顾2006年的土地市场，发现开发商之间盘整一直发生着而且持续着，开发商之间通过各种模式和合作方式联系着：一、通过联合拿地，以项目的形式合作，例如滨江和绿城联合竞得“杭汽发”地块；二、战略合作，比如绿城与葛洲坝集团、西子电梯集团分别签署的战略合作协议；三、股权转让，如万科南都；四、兼并或者并购。境外开发商积极借助本土资源及自身品牌优势在市场立足，本土开发商需要壮大企业竞争实力，因此未来几年开发商之间的盘整是必然的趋势。

小结：

2007年杭州房地产市场是“国六条”宏观政策影响的延续年，市场逐渐明朗化，开发商和政府对杭州市场的信心逐步恢复，从杭州市国土资源局2007年的推地计划和开发商2006年底竞相拿地的激情，也反映出了杭州市场未来的走势是趋好的。