07天津商业地产开发与融资
商业地产包括商场、街铺、酒店、写字楼、餐馆和游艺场馆(娱乐城、歌舞厅、高尔夫球场等)等物业类型。

　　商业地产开发量逐年增加

　　日前中国商业联合会发布的一份报告显示，近5年来，国内商业地产投资以年均28.9%的速度增长，开工面积以年均28.4%的速度扩大，预期2008年前后中国商业地产开发将达到高峰。由于客户群体较小，经营成果难以预料，投资额较高等方面的原因，商业地产相比居住地产将面临更加严峻的融资环境。

　　从天津土地一级市场来看，2005年共出让土地45宗，其中非住宅土地共21宗，占全部比例近50%；从土地面积上划分，非住宅土地面积56公顷，占全部比例的21%。

　　2006年天津市共举办两次土地出让信息发布会，共推出35宗土地，其中在4月份推出20宗，245公顷土地中，非居住类用地面积占总量的43%；在9月出让15宗，236公顷土地中非居住用地5宗，土地面积92.1公顷，占总出让地块的40%。在第二次土地出让发布会上，吸引了国内外187家投资商的关注，其中有国际知名的汉拿房地产、香港和记黄埔集团，以及万科、万兆、融创等国内品牌地产商。2006年推出的地块中非住宅类土地的比例较2005年有较大幅度的提升，再加上关注的内外资开发商数量也较多，预期未来非住宅类房地产项目开发占全市全部房地产项目开发的比重逐渐增大，项目档次也会逐渐提高，从而对项目融资也提出了更高的要求。

　　国内外商业银行关注商业地产开发贷款

　　2006年12月11日是中国银行业入市过渡期结束的日子，从此，外商独资银行、中外合资银行在我国的业务将大大增加。

　　外资银行进入中国市场之初，将房地产信贷的重点锁定在个人住房按揭上，目标客户群主要为外籍及港、澳、台购房人群。随着房地产开发市场的规范，外资银行也逐渐开始了房地产项目开发的贷款。2005年9月，华远集团、金四季地产和联想控股的全资子公司融科智地一起，从东亚银行获得5亿元贷款，成为东亚银行在北京取得人民币业务资格后的第一批客户。东亚银行在北京的首批人民币贷款具有以下两个特点：全部是中长期商业抵押贷款；客户均为知名房地产开发企业。

　　现在国内涉足房地产业务的外资银行主要是东亚、汇丰等香港背景的银行。

　　尽管短期内外资银行还无法对国内商业银行形成较大冲击，但是国内商业银行已明显感到了压力。东亚银行向开发商打开融资大门后，沉寂多时的国内银行终于开始了对商业地产开发的贷款业务。2005年10月12日，农总行下发《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》，在天津、北京、上海、广州、深圳、杭州、南京七个城市试点。根据试行办法，经营性物业抵押贷款可用于物业在经营期间的资金需求，包括置换建造该物业的短期借款，以及借款人投入的超过经营性物业开发总投资35%以上的自有资金。此前不久，工行上海分行也已开始涉足写字楼、商铺等物业抵押贷款。工行和农行同时出招，意味着国内银行界开始对商业地产贷款解冻。

　　从目前天津市在建的商业项目来看，外资开发商对该类项目的关注度逐渐增高。如和记黄埔开发地铁营口道上盖约30万平方米的综合性商业项目，凯宾斯基开发南京路13万平方米综合性物业，新加坡GIC公司开发的22万平方米津汇广场项目，恒隆和平路13万平方米商业项目等等。房地产市场的逐步规范和开发商品质的提升将推动商业地产获取项目开发贷款的成功机率。

　　内外资银行开始向商业地产开发大开绿灯，将为天津商业地产地产开发提供有力的支持，成为商业地产开发的重要融资渠道。

　　商业地产融资趋于多样化

　　以往的商业地产开发融资除发展商自有资金外，主要依靠项目预售收入进行滚动开发，然而，随着商业项目分拆销售带来的一系列经营问题的显现，商业项目发展商逐渐意识到这种融资方式给项目后期经营带来的众多隐患，因此，许多资金实力较强、追求项目长期收益的发展商逐渐摒弃这种融资方式，开始寻求更加合理的融资方式。

　　随着房地产投资市场的开放，外资成为商业地产融资的重要渠道之一。自2003年以来，外资特别是海外房地产基金和国际投资银行进入中国房地产市场的机会越来越多，先后有美林、高盛、摩根士丹利、ING、GIC等海外投行的房地产基金公司开始在北京等地扩大房地产投资或者合作开发房地产项目。此外,房地产贷款证券化的利好趋势也预示着今后会进一步出台有利于房地产融资的政策和法规。从2004年全国房地产开发资金来源来看,利用外资、自筹资金和定金及预收款等其他资金增幅较大,其中利用外资的增幅达到23.72%。从国外房地产业的发展经验来看,多样化的融资才是房地产融资的主流。

　　从2005年开始，越来越多的外资基金与国际投资银行将目光锁定天津的商业地产项目，尤其是一些长期收益看好的商业项目。目前天津已有多个引入外资的成功案例，包括：新加坡雅诗阁集团购买友谊路君谊大厦B座，新加坡GIC集团与首创置业合作开发北辰区宝翠花都项目，扬子基金与上海复地合作开发天津中心项目，荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产与金地集团合作开发天津格林世界项目等等，除此之外，还有多家投资基金和投资银行正在天津寻求适合的项目。

　　由此看来，2007年多样化融资将推动天津商业地产开发向新的开发模式转变。