近年来,西宁市房地产开发业发展较快,开发投资规模逐年扩大,成为固定资产投资构成中最大也是最活跃的部分。房地产业关系国计民生，是构建和谐社会的重要方面。本文在回顾近几年来房地产业总体发展情况的基础上，对未来趋势进行了预测。

一、2001年以来西宁市房地产市场主要运行情况

（一）投资增长始于1996年，增速波动较大 。1996年西宁市仅有房地产开发企业46家，当年完成投资2.07亿元；1998年，在实行房改和积极的财政政策的过程中，完成开发投资7.84亿元，比1997年增长3.16倍；1999年开发投资比1998年增长39.3%；2000年之后，开发投资增速呈波动状态。2006年，贯彻国家宏观调控政策，全市房地产开发投资完成29.38亿元，比上年增长8.53%,增幅为2001年以来的最低点。

（二）施工面积规模持续扩大，新开工面积呈减少趋势。2005年，西宁市房屋施工面积为382.49万平方米，比上年增长1.51%。2006年施工面积为418.09万平方米,比上年增长9.31%,是1998年的1.95倍；全年商品房竣工面积120.43万平方米,是1998年的1.13倍。受国家宏观调控政策影响，2004年、2006年的新开工面积表现为负增长。

（三）市场需求旺盛，价格上涨较快。1998-2006年，西宁市共销售商品房屋面积490.55万平方米,占同期竣工房屋面积的比重达55.4%,其中2005年销售商品房房屋面积为历年最高，达110.88万平方米,是1998年的9.67倍, 比当年竣工房屋面积高出13.5%,市场需求表现强劲。1998-2006年，共销售商品住宅房屋面积439.33万平方米,占同期竣工住宅房屋面积的63%。此间，商品住宅购买对象发生巨大变化，1997年销售给个人的比例不足30%，至2005年，几乎所有的商品住宅都为个人所购买。

市场需求的旺盛带来了价格的上扬。2000-2002年，西宁市商品房的平均价格稳定在1400-1463元/平方米；2003-2005年商品房的平均价格升至1643-1877元/平方米；2006年,西宁市商品房价格明显上涨,达到2022元/平方米,比2004年上涨了17.42%。2000-2004年商品住宅价格基本保持在1500元/平方米左右,2006年平均售价升至1940元/平方米,比2004年上涨了26.47%。

二、对目前西宁市房地产市场的基本判断

（一）市场需求旺盛。据分析，未来几年西宁市的商品房需求将继续保持旺盛的势头。第一，居民收入增加，提高了购房能力。近几年来，随着经济持续快速发展，城镇居民人均可支配收入大幅增长。2006年比上年增长11.16%，整体上购房的支付能力不断提高。第二，改善性需求增大。据估计，在目前西宁市约2052万平方米存量住房中，相当部分是20世纪90年代以前所建，存在户型老化、设施不全等问题。据西宁市房产局和市统计局的快速抽样调查，未来三年内全市居民家庭中具有购房意向的家庭占25.95%，打算在五年内购房的家庭占65.75%。第三，外来人口需求扩大。据调查，我省州县居民在西宁市购房占有一定的比例，主要集中在城南新区、经济开发区等地区。第四，西宁市每年机械增加人口在8720人左右，将扩大对住房置换的需求。预计到2010年，西宁市人口将达到230万人，市区人口达121万人，人均住宅使用面积有望增至23平方米。第五,居民的投资保值需要也构成了相当一部分需求。从目前看,居民储蓄可投资的渠道不多,房屋售价的上涨及其保值升值的可能性，将吸引居民的投资，支撑市场需求。

（二）市场供给逐步趋紧。从新开工面积看，2004年、2006年的新开工面积分别比上年下降11.56%和17.46%。但由于历年结转项目较多, 市场供给会继续攀升；由于我国实行商品房预售制度，商品房基本在开工之后即取得预售许可证，形成市场供给，2006年西宁市商品住宅批准预售面积151.72万平方米，比上年增长15.8%，因此，目前虽然新开工面积减少并没有降低市场的有效供给，但长期看，市场供给将逐步趋紧。

（三）供需结构缺位。2006年，西宁市城镇居民人均可支配收入为9335元，商品住宅期房平均价格为2060元/平方米,以房屋建筑面积80平方米、按户均2.7人的简便方法计算，房价收入比为6.5：1,这说明，即使达到平均收入水平，普通城镇居民家庭买房也有相当的困难。从调查的情况看,尚有52.75%的城镇居民家庭收入水平在平均线以下，主要分布在企业、个体户和其他家庭。从房地产市场供给来看,占相当比重的房屋是面向中高收入阶层的,中低价位商品住宅供应比例偏低。2006年在已销售的住宅中，经济实用房的比重仅占5.2%。中小户型商品住宅供应量仍然不足。据统计，2006年西宁市住宅户型套均111平方米，90平方米以下住宅占20%左右。据对400户居民住房情况快速调查，未来三年愿购90平方米以下住房需求户的占比接近40%，在新增供应量中需要进一步提高中小套型住房供应比例。

居民收入中，中低收入家庭占多数，而在房屋供应中，中低价位住宅供应比例偏低，且中小户型比重不高，中低收入家庭购房难度较大，供求结构矛盾较为突出。住房供求结构的错位一定程度上改变了社会结构。目前，成年子女依靠父母积蓄、透支未来收入购置住房渐成一种消费方式，这也是在房价较高形势下，市场需求仍较大的原因之一。

（四）多层次住房保障体系有必要进一步完善。经济实用房自1998年以来主要承担了房改过渡房、中低价位房、社会保障房、定向拆迁房角色，发挥了重要历史作用。但是随着住房市场化完成，住房价格不断上升，供需矛盾加剧。同时经济适用房作为住房保障机制建设的主要手段，封闭运行，主要面对具有特殊身份的人群，真正面向社会大众供应的较少。大量普通居民只能被动面对市场的高房价，对此，有必要采取如扩大经济适用房建设，扩大其对中低收入家庭的覆盖面方式，进一步完善住房保障体系，服务和谐社会建设。

三、对“十一五”时期全市房地产开发的预测

我们认为，基于以下原因，西宁市房地产开发将在结构调整优化中稳步推进、加强宏观调控中持续发展。一是“十一五”时期宏观经济将向又好又快发展推进，使居民收入水平进一步提高及城市化进程加快，有利于房地产市场的平稳、健康发展。二是随着青藏铁路全线贯通，青海知名度的扩大，为西宁市的又好又快发展带来了新机遇，将拉动房地产业的需求，增加资金注入。三是城南新区、西宁经济技术开发区房地产开发已形成一定规模并逐步壮大，新建的海湖新区将大大拓展房地产开发投资的空间。

“十一五”期间，西宁市房地产开发及住宅建设规模将达1800万平方米，完成投资190亿元，拆除危旧房300万平方米，旧城改造将达到25%以上，房地产开发的投资规模将继续保持，促使西宁市成为全省环境优、质量好、功能全的最佳人居中心。

2006年年底中央经济工作会议指出，持续深化房地产等行业的调控仍然是未来经济工作中心之一，“要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，加强财政政策、货币政策、产业政策、土地政策和社会发展政策的协调配合”，“要在政策落实上狠下功夫，确保中央各项方针政策和工作部署落到实处。”因此，有理由期待，2007年的房地产宏观调控将以“平稳”为主要基调，重点在于政策的落实与执行，2007年将是一个“政策执行年”,西宁房地产开发投资预计呈小幅增长的发展态势。