上海五月楼市分析报告
凡是在今年准备买房子的人都会惊讶地发现：房价悄悄地涨了。而打算在今年卖房子的人则成了房产中介们的宠儿，就算你把房价挂得如同天价，照样有中介给你找到买家，临到你准备签约卖房子了，肯定还有其他中介跳出来大吼一声：别卖，我们这里还有出价更高的。

　　与股市相比，如今的楼市是波澜不惊但是暗潮涌动，不少在股市上赚钱的人把赚得资金套现买房，大部分市民现在买房的目的是为了自住，所以在地段、朝向和楼层上比较讲究，价格稍微高一点，也认了，反正股市全买单。

　　上海楼市监测系统显示，2007年4月份，上海市商品住宅成交面积为198万平方米，与上月成交面积187.9万平方米相比，环比上涨了5.4%。其中，普通商品住宅成交面积147.1万平方米，成交套数12750套，分别较上月上涨24.8万平方米和2380套，但与去年同期相比，成交面积下降32.2万平米，成交套数下降2645套。别墅类项目本月成交20.6万平米，较上月上涨6.1万平方米。

　　本月，上海新房市场延续了上月的上扬态势，成交量继续放大，随着4月份新盘的大量上市，尤其是一些低总价、小户型楼盘的推出，再度刺激了消费者的购房需求。

　　对于陋室近期的表现，我们做了一个系统报告。

　　供应量报告：警惕供求失衡导致房价上升

　　关于后市供应量，现在最大的看点就在于“五一”节前上海房地产行业协会所给出的当前楼市供求比为1.5：1。据上海房地产行业协会给出的数据，“当前上海房地产市场的供应与需求是基本平衡的，2006年新增上市住宅超过2000万平方米，今年一季度新增上市面积比去年同期约增长6%。从后续供应看，全市目前在建住宅施工面积保持相当的规模，近6000万平方米，比去年同期也有所增长。预计今年上市供应量还将与去年基本持平。”

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，如果上海市在建住宅施工面积不到6000万平方米，那上海市未来两三年内，如不迅速采取增加住宅供地和扩大住宅在建规模的话，上海住宅的房价将可能面临进一步上涨的内在压力。

　　其实上海市住宅在建规模和一年的住宅成交量大体上应该是3比1到4比1。3是一个底线也是一个低限，低于3将造成供不应求的局面。4是一个高限，高于4将造成市场供过于求。这个比值是由上海商品住宅的开发周期决定的。也就是说上海市场上的商品住宅从规划、决策、动拆迁，到施工、配套、交付使用，大体上就是一个3年到4年的周期。

　　合理的上海商品住宅在建规模应该保持在6300万到1亿平方米之间。假定年销售2500万平方米商品住宅，较为理想的在建商品住宅规模比值是3.5，即在建规模应该在8700万平方米。

　　综合上述情况，如果上海商品住宅在建总规模满足不了6000万平方米，即使网上房地产的供应量低于1000万平方米的话，都有可能造成上海市房地产供求失衡的问题，从而导致房价因市场供求的原因而上升。这是需要我们保持高度警惕的。

　　成交量报告：好一个先抑后扬

　　开盘3天成交95套住宅，建工的大唐国际公寓一推出即在浦东的楼市上掀起了不小的波澜。

　　大唐国际公寓所在的世纪公园板块，在经过几年开发建设后，逐渐成熟。生活配套设施和市政交通的完善，为营造居住社区打下了良好基础。占地面积140.3公顷的世纪公园作为上海内环最大的生态型城市公园，使整个板块内的居住环境有了质的提升，越来越多的楼盘依世纪公园而建，形成了市区最大的宜居板块。

　　均价低、总价适中，1.62的容积率是大唐国际公寓热销的重要因素。随着人们对生活质量和居住环境要求的不断提高，公园板块的高品质居住环境吸引着越来越多的购房者。世纪公园板块内的住宅价格也随之水涨船高。近期推出的一栋均价估计将上升到1.5万元，主打房型是三房和四房。

　　一个个案不能说明问题，根据天天房展网提供的数据，黄金周后的一周(8-14日),全市共成交房屋(剔除配套房动迁房,含商铺办工厂房车库等)5562套,成交面积69.94万平方米,成交均价为10593元/平方米，是历年最高的一个节后成交量。其中住宅(剔除配套房动迁房,别墅和公寓)成交4747套共计61.75万平方米,成交均价10533元/平方米，也是历年之最。

　　但上海易居房地产研究院杨红旭表示后期市场将出现盘整。杨红旭认为“五一”长假之前的三四月份整体市场的确出现了回暖的迹象。根据数据统计，3月份成交量相比2月上涨了88%，与去年同期相比也上涨了6.3%，4月份市场则得到延续，虽然最后数据尚未统计，但可以肯定的是市场表现相当不错。但季节性因素也是需要考虑的，三四月份是传统的房产销售旺季，而且相比前两年今年并未出台较大的宏观调控措施，只是相对在督促与执行力上加大力度，这也是之前成交情况不错的原因之一。不过对于“五一”之后的市场，成交量上涨的状况应该不会持续下去，而是将出现一个盘整，主基调则以平稳为主。

　　价格报告：5月新开楼盘价格上涨

　　据天天房展网研究中心的滥测数据显示，4月30日新湖明珠城将推出三期的3栋88套房源，网上房地产报价达25000元/平方米，而该案之前在售房源报价最高的也仅14800元/平方米，一夜之间上涨了10000多元/平方米。4月28日，推出新一批房源的万科新里程，报价10000元/平方米，比一个月前推房源的报价又高出500元/平方米。据悉，该案2005年11月开盘时的报价只有8100元/平方米。和万程新里程同天推出的仁恒锦绣花园19号楼，网上房地产报价22000元/平方米，而该案1月推出的最高价房源，16号楼也才20000元/平方米。

　　除此之外，新推盘的宝山康桥水都加价200元/平方米,报价达7000元/平方米；同位于宝山区的铂金华府,24日推盘也是加价200元/平方米；达102000元/平方米。21日推盘的杨浦海上海报价达16500元/平方米,比前期涨500元/平方米；与之同天推盘的浦东仁恒家园报价12000元/平方米以上,其前期推出的房源报价最高不到11000元/平方米；徐汇的太原邸11日推出二期房源，30000元/平方米的报价比一年前的一期高出了整整4000元/平方米。这些新推房源楼盘的涨价，可能只是上海房价上涨的冰山一角。

　　自进入4月以来，上海房价持续攀升。天天房展网分析师薛建雄指出,近期房价的上涨，主要与今年以来新房供应的严重不足有关，特别是外环线以内新房供应的紧缺，导致了久违的排队购房现象又重现上海。

　　上海易居房地产研究院杨红旭则表示，外环外地区后市仍不容乐观。他认为目前价格上涨的只是一些个别现象，如果从整体市场上看，则需要从板块上进行区分。