???????? 在众多老总和专家面前谈项目运营，实在有点班门弄斧。但也不可否认的是，有些企业在项目运营中没有充分认识营销的核心作用。
??????? 先看看项目运营的基本流程：市研、定位、设计、建设、营销、售后。在这过程中，穿插报建、审算、资金运作等多种活动。我绝不否认报建、审算、资金运作等经营活动在项目运营中的重要作用，尤其是资本运营。确切说资本运营和项目运营是并行的一种经营活动，甚至驾凌于项目运营，因为它是企业运营的核心。

??????? 再看看项目运营的简单目的：在一块土地上建房子，然后把房子卖出去。换一个角度说，项目运营就是生产和销售的简单过程。说到这里，需要回顾一下当前的市场环境。现在开发商都越来越意识到，市场已经从卖方市场向买方市场变迁，消费者越来越理性和老到，项目越来越不好做，房子越来越不好卖。一个简单的因素是：建设在于自己的控制，销售却在于别人的情绪。进入买方市场的结果是：怎么样把房子卖出去，是开发商不可控制却又必须控制的经营过程。
??????? 而我要强调的是，仅仅重视营销是不够的，还要知道营销的力量要渗透到项目运营的哪些过程，不然就是有力不知道往哪使起。有些企业常常把生产和营销分成前后两个独立的过程，常常在闷头生产到一定阶段后才竖起营销的大旗。这种做法其实非常错误，营销除了作用于营销本过程，还必须作用于生产全过程。道理也很简单，做生产首先要知道该生产什么样的产品，这个产品是否符合市场需要。先做生产再做销售的经营活动，可以生存于卖方市场，在买方市场，其销售将不是通俗的营销过程，而应叫做新拓市场。在买方市场里开发商若要新拓市场，我除了说声佩服说不出其他任何东西。

??????? 那么，营销究竟如何服务于项目运营全过程，我想基本的要素应是：

??????? 1、在项目市研和定位阶段，要知道消费者到你这儿来买房子的话会想买什么样的房子。
??????? 2、在项目设计阶段，要把消费需求融合入设计元素，设计出符合消费需求的房子。
??????? 3、在产品生产阶段，要督促生产过程生产的产品符合设计要求，如果消费需求发生变化，还要及时引导生产进行调整。说到细节上，产品的面子里子、园林的形态氛围，哪怕是细到一个门销的使用、一个灯杆的放位，要生产市场好卖的房子，都应充分吸收营销过程的市场反馈。
??????? 4、产品销售阶段，自然是营销的本职工作罗。
??????? 5、在产品售后阶段，要引导售后做有益销售的服务，别让售后抹黑了销售的脸。 现在的问题是，很多开发商没有把营销的意见充分作用到第2第3过程，甚至是忽略第5过程。 最后要补充一下的，就是策划和营销的概念，我个人一向主张把营销和策划作为一个整体，雇用销售代理则是另外一回事。营销和策划都是为卖房子而动脑筋的事，它们只是不同的两个称呼。营销与策划的作用就像军队的军师，招兵买马、演兵练阵、呐喊进攻，都要看军师的主意。卖房子和打仗不也很相似？ ? ? ? ? 武汉房地产网报道