第3操作环节：使房地产起死回生推广技巧

　　1、化险为夷操作流程
　　（1）、市场研究和市场定位
　　市场研究就是要了解项目所处的市场环境和条件。了解有利的和不利的因素，区域内其他项目的情况，竞争对手的情况，以及人们选择楼盘的倾向性等等，通过考察对比、分析，确定项目的市场定位。

　　市场定位包含多方面的内容，比如项目的目标客户群的定位，房子是要卖给什么的，对这些人进行全面的分析，找出他们的需求；项目自身的定位，通过对市场的穷，结合项目的背景、先天条件、目标客户及区域内项目间的比较，确定项目的整形象、文化内涵、项目档次。进而对项目的功能进行定位，包括室内空间和室外空间并对功能进行系统策划，满足客户需要。

　　市场定位是相对的而不是绝对的，定位的目的，是使项目的规划设计、项目的销售有一定的倾向性，吸引目标客户。

　　（2）、规划设计要求及建筑方案的设计
　　云影花苑从设计师的角度说无可挑剔，但就是卖不动，没人感兴趣，为什么会这样？因为在设计之前，发展商就没有考虑到，能够接受这种黄金地段住宅价位的买家，对产型、面积及户外设施的较高要求，一个项目的规划设计及建筑方案的形成，要求制定者既要懂得市场，有丰富的房地产销售经验，对买家非常了解，对个人居住生活中的行为规律、喜好、社会特点非常了解，同时又要掌握建筑语言和专业知识，而这样的人实际上是不存在的。所以规划设计和方案的形成，需要由房地产发展商和专业建筑设计师共同进行。建筑设计的要求应当是具体而详细的，在建筑上每一部分应考虑哪些因素，应该表现什么，项目要赋予的特色是什么，功能是什么，这些特色和功能如何体现，只有这个项目的开发者心中有数。只有发展商对规划设计的要求诉或明白，设计师才能设计出出色的建筑方案。建筑规划及设计要求，往往为项目所有的优势打下了伏笔，做好了准备。

　　（3）、确定项目的投资策略及总体的销售策略
　　即项目建到什么程度可以开始销售，滚动方式是什么，需要立即回收的资金是多大比例，对采取何种付款方式，对各种可能出现的悲观因素予以充分考虑，对不同的项目采取不同的合理的投资策略，在此基础上结合自身投资实力，确定总体的销售策略。如销售组织的建立健全，销售队伍的建立培养，推广方式的选择组合，销售渠道的选择等等。另外合理地选择专业代理商，亦有助于加快售房进度，加速资金回笼。

      （4）、营销进度控制方案
　　对于项目的营销进度，要有一个明确、系统的计划，对入市的时机和姿态、广告的推出与广告策略的变更、人员的培训与调配，资金回笼的速度与安排等一系列的事项，要心中有数。房地产营销是一个复杂的过程，必须对营销过程有一个清醒、准确的预测，努力把握营销进度的节奏，使各项工作得以有条不紊地展开。

　　进行全面策售策划
　　已经有了销售策略，为什么还要做销售策划？之所以确定销售策略，是为了制定好营销进度方案，包括工程进度在内。而具体的销售计划，到底怎么去做，创造哪些卖点，各卖点运用什么手段、方式、媒体与买家广泛沟通、吸引人们注意、认可，并且在展销会或大规模推广时，达成实际销售，这一切都是销售策划的内容，具体讲有以下几点：

　　（a）、销售策划中要再展开一次市场调查这时的市场调查与前面的不同，这时要调查买家对竞争对手有哪些印象，目前市场有哪些反应。一般而言，在今天的市场中，研究对手是最简捷有效的研究市场方式，在这种情况下可以立刻拿出一些具体的、眼前具备的措施，进行具有针对性、策略性、技术性的目标阶段的市场分析。

　　（b）、价格定位这是房地产营销中最关键的工作，定位过高或过低，直接影响发展商的利益及销售成果。一个项目的价格定位可以分阶段进行。第一期的市场反应很好，第二期就可以适当提高销价，这样依市场反应逐期提价，直到达到一个较稳定的销售状态，这样既可使发展商取得最大收益，又不致影响销售过程。但是切忌起价过高，一旦开始销售时起价过高，造成销售不畅，再想把价格降下来很难。因为楼盘怕跌价，如果开盘价与后来的价格形z跌势，就会使买家产生不良印象，认为楼盘有缺陷，所以价格定位应是动态的价格定位和价格策略，尤其对大型小区，有时宁可牺牲一些利益，把价格限制在某个范围内，以保证全盘利益。广州锦城花园，是一个建筑设计非常成功的项目，在销售时一炮打响，12.5万平方米的住宅，在短短一个半月的时间内销售一空，价格从6700元飞快地涨到 12000元，这时发展商才意识到价格的失控，因这个价格纯粹是利用人们的购买热情才提到这个高度，而后面还有12.5万平方米待售，如果仍以12000元的价格出售，就很可能卖不动。结果，由于发展商没有控制好销售及提价的节奏，摆在面前的是自己提高的门槛，把自己置于一个很窘迫的境地。

　　（c）、控制销售节奏对于规模较大的项目，要有细致、严格的销售节奏控制，以利于对不同的价格、楼层印户型的掌握，避免发生不利情况。同时，适当地控制节奏有利于维持人们的购买热青，掌握销售的主动，更好地吸引客户，保持销售形势的稳定和一致。

　　（d）、把握入市的时机与姿态
　　即利用一个很好的时机，适当的方式，使项目推出受到广泛的关注，给人留下印象。如广州一楼盘宣称，为庆祝六一香港回归，改在7月1日进行内部认购，天认购者，均能得到特殊优惠。这就是一种把握入市时机（香港回归）与姿态认购而非公开销售）的入市技巧。

　　（e）、良好的亘传推厂体系
　　首先，项目的宣传、推广要有系统周密的策划，利用巧妙的媒体组合、公关组合紧密配合，连续不断、有计划、有节奏、一气呵成地推出项目的形象、气势，以达到最佳的效果。广州等碧桂园学校推出时，以"给你一个五星级的家"为理念，把项目形成卖点，通过巧妙的新闻攻势、媒体组合、广告活动，用最短的时间一气推出，产生明显的效果，在营销方面形成了一个典型的案例。其次，合理的销售方式也是加快项目推广的有效手段，不同的价格组合、付款方式组合、贷款组合，可以更好地吸引卖家，同时，在项目推广过程中，要注意对推广成本进行合理的预算与分配，以期达到最优的成效。

　　（f）、进行干扰因素分析
　　发展商、代理商要对可能产生的销售干扰因素，包括自身内部因素和外部社会因素及其影响做出准确估计，并且提出明确的应对方法，从而排除其不利影响，避免发生意外损失。
　　房地产的全方位营销，是一项专业性、科学性很强的综合活动，需要多方面的专业才共同运作，各类专业的研究机构、咨询机构、代理机构的介入，可以大大增强项目的针对性、可行性，降低运行风险，节约项目成本，提高项目的经济效益。开发商应当充分发挥和利用这些机构的作用，保证项目的顺利实施。

      2、起死回生营销模式
　　技巧一：万科的绝招
　　北京万科城市花园面临土地和规划两方面的纠纷，又出现了逾期交房。配套不足、工程质量差等一系列问题，致使北京万科城市花园销售跌入低谷，矛盾不断，业主投诉日甚。林少洲上任后，加强物业管理，完善配套设备，解决住宅质量问题，积极处理客户投诉，放宽退房条件，短短几个月，万科城市花园的销售业绩便止跌回升出现了转机。其三期项目：桃花园、丹桂园和云枫阁以个性化的建筑设计和完善的物业管理成为北京住宅市场上的"香饽饽"。尽管其平均售价每年上涨10%，目前均价达到5500元／平方米，但却创造了95％的现房销售率。万科城市花园1999年销售额为 2.5亿元，比 1998年上升40％。

　　技巧二：汇展阁的锦囊
　　国兴大厦位于建设路香格里拉酒店北侧，楼高 33层，总建筑面积 35000平方米，1992年立项，l993年开工，1996年封顶。大厦定位为公寓式写字楼。深房集团交易所负责人黄清文称由于写字楼前景不好，深房集团并未立即推向市场，甚至未办理预售证，而是确立了整盘转让战略。深房与大中华自1997年初开始谈判，终于在1997年5月一锤定首，以均价14000元／平方米正式转让，成交额为 1.6亿元。

　　写字楼物业在当时的地产市场已趋于严重饱和状态，尤其是罗湖商业带，写字楼供应见更为可观，着继续沿袭以前的物业用途，刚刚封顶的国兴大厦缺少独特的强势竞争点，极难从林立的写字楼中脱颖而出，唯改变功能才有出路。

　　逆向思维
　　将此思路逆推，便形成了一个绝佳的商业创意：1997年上半年，深圳写字楼空置严重，市场前景亦不看好，如果将其整盘吸纳，改为受市场欢迎的住宅，必然有利可图。
　　这正是大中华将国兴大厦空盘吸纳的真正缘由，这步险棋通常可获得这样的。
　　评价：如果这盘棋赢了，就是赢在这手棋上；如果输了，就是败着。

　　物业重新定位
　　大中华国际投资（集团）有限公司整幢收购后，委托中原物业对其进行重新定位和包装。针对深圳市场酒店式服务公寓几乎空白的现实，中原建议改写字楼为酒店式服务公寓，这一定位，使国兴大厦从一个普通的写字楼摇身而为填补市场空白的先锋楼盘--汇展阁，为其将来的热销奠定基础。

　　参照式的市场分析
　　当时深圳也有两座酒店式公寓，一是地王，一是华乐星苑。销售情况不是很理想。后者只租不卖。另外，庐山花园、佳宁娜广场的单身公寓也盯着境外人士，售价在 1万元／平方米以上。中原经过仔细的分析，认为两座公寓的问题在于产型面积过大，不但不实用而且总价很高，所针对的客户单一地集中在实际用家，忽略了大有潜力的投资者和市场。同肘，酒店或公寓还别成气候，暂时没有大哥出现。汇展阁的地理位置明显优于以上物业，日口岸近在飓尺，对香港及投资更具吸引力。所以中原建议发展商对户翊行较大的改动